Como está el mercado hotelero en Montevideo?

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El mercado hotelero de Montevideo se encuentra en una fuerte expansión desde hace unos cinco años, con nuevos hoteles ya trabajando en el mercado y proyectos en construcción. Hasta el 2009 la ciudad contaba con 10.000 plazas hoteleras. Se proyecta que para el 2015 Montevideo tendrá 13.000 plazas hoteleras.

En Noviembre de 2014 efectué una visita a la ciudad, y pude relevar más de 10 hoteles en construcción, dentro de las categorías boutique, 5 y 4 estrellas. Existen varias razones que explican esta expansión:

1-    Fuerte incentivo por parte del Gobierno para favorecer inversiones extranjeras en general (exenciones impositivas, facilidades, zonas francas y de libre comercio).
2-    Fuerte incentivo por parte del Gobierno para favorecer nuevas inversiones dentro del sector, en especial para aquellos jugadores que ya están operando y desean ampliar su oferta.
3-    Una plaza hotelera existente hasta reducida en volumen y un poco anticuada, lo que hace que los nuevos hoteles mas modernos en términos de construcción, amenities, servicios y comercialización tengan un éxito inmediato, con altas ocupaciones (alrededor del 80% anual).

Los beneficios e incentivos del Gobierno están escalados: a mayor cantidad de servicios que ofrezca un hotel, a mayor cantidad de empleados que tome, mayor será la exención impositiva y créditos fiscales que se le otorgarán. A su vez, como no hubo trabas ni restricciones con respecto a la calidad, cantidad y localización de hoteles, la oferta ha crecido rápidamente. Aparecieron inversores de todo tipo, sobre todo muchos con modalidades de condo-hotel y fideicomisos al costo, que hicieron que crecieran los pequeños hoteles enfocados al segmento de negocios.

Se está ampliando y se descentralizando el radio de acción de la hotelería: los hoteles mas viejos y tradicionales se encuentran en las zonas de Ciudad Vieja y Centro, mientras que los hoteles mas nuevos y los proyectos en construcción se están desarrollando principalmente en la zona de Punta Carretas, Pocitos y Buceo (donde se encuentra el terreno de nuestro cliente), todas zonas mas residenciales, mas verdes, con acceso directo a la playa y a su vez con comercios y oferta complementaria.

Sin embargo, la demanda no está creciendo ahora al mismo ritmo que la oferta, si bien aumentó desde el 2003 a la fecha. Uruguay no cuenta con línea aérea de bandera  y no se han incrementado las frecuencias de las líneas aéreas extranjeras, con lo que la conectividad aérea es baja. A su vez, Montevideo no cuenta con un Convention Bureau que traccione congresos y convenciones y tampoco cuenta con Centro de Eventos y Convenciones, por lo que muchas veces la ciudad no puede competir en ser sede de grandes eventos internacionales.

En términos de promoción del destino, se percibe que los mayores esfuerzos se han concentrado para traccionar demanda a la ciudad de Punta del Este, lo que ha generado que Montevideo tenga estadías promedio de 2 noches o menos.  Los mismos hoteleros entrevistados no perciben cuales son los atractivos turísticos que Montevideo ofrece, por lo que dedican casi todos sus esfuerzos a generar demanda del tipo corporativa.

El sector publico de Turismo se encuentra trabajando para diversificar la oferta turística y es así como está creciendo el turismo rural y de bodegas en los alrededores de Montevideo. Sin embargo, esto no se encuentra debidamente difundido entre los operadores turísticos y hoteleros. En mis entrevistas y visitas ninguno mencionó estos nuevos atractivos.

También se puede observar una alta dependencia hacia los mercados regionales, en especial Brasil, lo que hace que esta estrategia se encuentre atada a los vaivenes cambiarios. Es así como en los últimos tiempos, y debido a estas diferencias cambiarias, el sector leisure brasileño está descubriendo la ciudad, principalmente como destino de compras.

En términos de competitividad, el sector hotelero se encuentra dividido entre los operadores hoteleros independientes con experiencia en el rubro, los hoteles de cadena y los recién avenidos. Esto está generando cierta modalidad de competencia, basada en una estrategia de guerra de tarifas. Así es como pude observar que nuevos hoteles, en especial los hoteles Esplendor y Dazzler del grupo Fën (grupo hotelero argentino) ingresaron al mercado con tarifas súper agresivas, generando que los hoteles existentes tengan que bajar sus tarifas, como una forma de mantenerse competitivos.

A su vez, esta situación está poniendo de manifiesto quienes son profesionales, quienes manejan mejor sus canales de distribución y efectúan prácticas tendientes a mejorar su revenue management, y quienes no tienen este manejo comercial y entregan casi la totalidad de su inventario para ser vendido mediantes las OTAs, con altos costos y comisiones. También ocurre que muchas veces por falta de volumen algunos hoteles no pueden captar grupos turísticos y deportivos.

En término de recursos humanos los costos no son excesivamente altos: los sueldos suben alrededor de un 8% anual, pagaderos en dos cuotas. Sin embargo,  hay una falta de mano de obra calificada, con lo que ante nuevas aperturas, empleados ya entrenados se movilizan a nuevos hoteles, en especial a los de cadena, que son percibidos como mejores lugares de trabajo, con mejores remuneraciones y posibilidades de crecimiento.  Falta mucha capacitación y profesionalización del sector.

Con este panorama, estimo que prácticamente en una cuestión de poco tiempo muchos hoteles quedarán fuera de mercado y se verán obligados a cerrar. Esto ocurrirá en especial con los hoteles mas antiguos que no han mejorado su infraestructura ni servicios y que no están a la altura de practicas comerciales mas profesionales y agresivas.

Y en un plazo mas largo, es altamente probable que los nuevos hoteles, en especial los que se están construyendo bajo a modalidad de fideicomiso al costo, se incorporen al mercado inmobiliario, como consecuencia de un mal manejo operativo por falta de experiencia en el sector, frente al profesionalismo que demuestran tener las cadenas hoteleras.

 

 

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